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[汽车广告] 谈一谈:浦东房产律师-专业资深冯亚伟律师

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发表于 2020-2-23 02:29 | 显示全部楼层 |阅读模式

一般的经济纠纷和合同案件诉讼时效都是两年,“债权人主张”、“债务人同意履行”或者“提起诉讼、仲裁”这三种事由可以中断诉讼时效,重新起算。根据《民事诉讼法》的规定,浦东律师经济合同纠纷当事人提起诉讼的,必须符合以下条件:  (1)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;  (2)有明确的被告;  (3)有具体的诉讼请求和事实、理由;  (4)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。符合上述条件的,原告(当事人)应向人民法院递交起诉状。根据《经济》和《民事诉讼法》的有关规定,在经济合同纠纷发生时,当事人没有在合同中订有仲裁条款,或者其他书面有效仲裁协议的,可以依法向人民法院起诉。  

前款房屋已经交付但尚未办理过户登记,不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件,买卖合同构成法律上的履行不能,买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的,法院应当释明买受人可以主张解除合同,经释明买受人坚持不变更诉讼请求的,应当判决驳回其诉讼请求。浦东房产律师。房屋买卖合同解除的,善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。前款房屋已经过户登记到买受人名下,但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件,夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的,应予支持。“善意”的判断时点以买受人申请过户登记时为准。因出卖方的不履行合同行为,直接导致了买受方无法获得本应由其享有的房屋增值利益。该情况系房屋出卖人的拒售房屋行为导致了房屋买受方的“可得利益损失”。

起诉状应当记明下列事项:
(1)当事人的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位和住所,法人或其他组织名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务;
(2)诉讼请求和所依据的事实与理由;
(3)证据和证据来源,证人姓名和住所。人民法院收到起诉状,经审查,认为符合起诉条件的,应当在七日内立案,并通知当事人;认为不符合起诉条件的,应当在七日内裁定不予受理;原告对裁定不服的可以提起上诉。
(4)尾部。包括署名、盖章、起诉日期和附件等(证据副本的份数应与诉状相符)。

房屋涨价损失与一倍赔偿的并用,出卖人具有《zui高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定的违约情形,导致商品房买卖合同解除,买受人要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的,可予以支持,但合同另有约定的除外。浦东房产律师。出卖人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买受人所受实际损失的,可以酌情降低赔偿总额。同时主张逾期交房、办正违约金的处理,出卖人存在违反房屋买卖合同约定逾期交房和逾期办正的违约行为,买受人同时主张上述两项违约金的,可予以支持。浦东房产律师。出卖人主张两项违约金相加数额过高的,法院可以综合买受人所受实际损失、出卖人的过错程度、是否使用格式条款等因素,对于违约行为重复期间的违约金,择一高标准予以支持。商品房买卖合同约定出卖人逾期取得初始登记和逾期办理过户登记应当支付违约金,买受人同时主张两项违约金的,依前款原则处理。房屋买卖合同纠纷中,房屋增值损失赔偿是守约方的重要救济途径。该部分损失是由违约出卖方的行为导致的,应由其在可预见范围内进行赔偿。

协商和解是指经济合同纠纷当事人在自愿友好的基础上,互相沟通、互相谅解,从而解决纠纷的一种方式。经济合同纠纷时,当事人应首先考虑通过协商和解解决纠纷,因为和解解决纠纷有如下优点:简便易行,能经济、及时地解决纠纷;有利于维护合同双方的合作关系,使合同能更好地得到履行。有利于和解协议的执行。

但并非在任何情况下,守约方都不能向违约方同时主张违约金和定金。根据定金具体性质,定金可以分为很多种,通常包括立约定金、成约定金、证约定金、违约定金和解约定金。并非每一种定金都不能和违约金同时主张。浦东房产律师。在房屋买卖合同纠纷的实践中,zui常见的有两种定金,一种是违约定金,如就延期付款或延期交房等事项约定的定金,一种是解约定金,即定金是解除合同的一种代价。其中,违约定金和违约金在本质上是相同的,故,违约定金和违约金不能同时主张是理所当然的。因出卖方的不履行合同行为,直接导致了买受方无法获得本应由其享有的房屋增值利益。该情况系房屋出卖人的拒售房屋行为导致了房屋买受方的“可得利益损失”。

调解,是指合同当事人对合同所约定的权利、义务发生争议,经过和解后,不能达成和解协议时,在经济合同管理机关或有关机关、团体等的主持下,通过对当事人进行说服教育。促使双方互相作出适当的让步,平息争端。自愿达成协议,以求解决经济合同纠纷的方法。

在双方所约定的定金额度未超过合同标的额的20%的,均在法律支持的范围之内。如果双方所约定的定金额度超过了20%,则对于超过的部分,在合同因严重违约而被解除的情况下,应当作为预付款全额退还给支付定金的一方。鉴于定金罚则已经由法律明确规定,分析定金合同在订立前的谈判沟通等有关素材是否仍有必要。在定金合同成立之前,合同双方以及可能涉及到的合同外第三方,例如中介公司、居间人、行纪人、律师等,会就定金合同的内容以及定金合同所涉及到的案涉合同标的进行长期的谈判,各方之间存在微信交流、邮件沟通、短信往来、会议纪要等相关的书面沟通材料。《合同法》第113条,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

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