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联合办公拐点隐现 未来盈利 扩张与进化路径在哪?

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发表于 2019-12-4 13:25 | 显示全部楼层 |阅读模式

  共享办公在近三年走入增长快车道,也迎来了融资和整合的加速时期,但也有部分企业由于盈利能力跟不上,目前裁员、倒闭现象也频频发生。  从微观说,成都联合办公这种创新的办公方式能够营造更加具有协作性的工作环境,协助公司吸引并留住人才,实现创新和人才的融合。



  共享办公的潜力毋庸置疑,数据显示,目前共享办公规模超过280万平方米,以平均每年不低于50%的增速在增长,根据高力国际2017年报告,共享办公空间在过去两年保持年均
30%的增长。到 2030 年,30% 的办公空间将会是联合办公空间。


  美国共享办公市场已经相当成熟,形成WeWork与雷格斯两大巨头格局。在国内,大部分玩家是学WeWork,发展模式主要是三步走——拿地、维修、出租,即俗称"二房东"模式。


  学WeWork玩家畅想未来的商业模式大致是,一方面是基于社区打造建立了会员体系,提供各种软硬件服务;一方面是将业务从联合办公逐步拓展至创投中介、风险投资等创业生态,发展
FA 撮合费、基金管理费、自有资金跟投分红等盈利模式,形成联合办公+资本服务社交平台模式。


  当前共享办公还有一种模式,即偏向商务中心的模式。玩家有ATLAS寰图与雷格斯、德事商务中心等。它们选址都偏向于较高大上的写字楼与CBD,对地理位置、硬件和服务都有较高标准。


  联合办公+资本服务模式存在哪些痛点?未来的进化方向在哪?


  从这两种模式来看,共性在于,"租金"模式是主流,都基于社区建立了会员体系与软硬件服务。差异性在于前者更倾向于学习WeWork,后者是偏向于服务和客户体验,更进一步的是做商业地产的生态化运营。


  WeWork模式有一定想象空间,但问题在于,WeWork的优势国内企业学不来,比如说它的国际社区和全球资源。此外,投资孵化的回报周期较长,环节比较复杂,社群成员流动性大、变现手段缺乏;此外这种资本服务模式要求玩家本身手握巨大的资源,而当前国内主流玩家们的体量无法支撑这种想象空间;此外,若聚焦到某一细分领域,缺乏行业资源的前提下,入住率又难以保证。


  况且在创业孵化市场上,有诸多竞争对手,比如阿里创新平台、腾讯众创空间、三一重工太阳谷等。也就是说,这种发展模式还面临着行业专业创业孵化机构的激烈竞争。当前大多数共享办公企业的孵化器、加速器、创业空间发展不起来,依然是依赖单一租金收入为主要盈利模式,部分甚至达到95%以上。


  因此,不少共享办公玩家发展与盈利陷入了拐点,下一步怎么走,还没有找到具体的方向。而要找到共享办公的未来竞争模式与定位,还应该从未来发展趋势来看。


  从趋势来看,国内共享或联合办公企业尚处于发展阶段,主要以一线城市为主,比如诸如北京
CBD、中关村,上海陆家嘴、广州珠江新城、深圳南山科技园等互联科技、金融行业集中度高的商圈。未来几年,共享办公将逐渐向二、三线城市扩张。


  而当前共享办公企业一大发展红利在于当前写字楼的空置率高,达30%左右,高空置率使得共享办公品牌能够更容易拿到大面积的物业。而如何挖掘大面积物业的空间价值,整合多重服务体系形成灵活办公模式,开辟多元化产品,将固定成本与收益转化为可变收益,是未来共享办公企业破局与进化的方向。


  专注服务体系打造灵活的共享业务模式,提升单位面积坪效与增值空间


  因为多数入驻共享办公的企业不是奔着投融资服务去的,他们的需求是灵活办公,降低运营成本,有人性化时尚的办公空间与系列配套,能吸引并留住人才。而传统写字楼空置率高则源于租金高又欠缺人性化体验,如何降低写字楼的租金门槛,让更多中小型企业能进驻甲级写字楼,在缩减成本的基础上,享受高质量的办公以及生活配套设施,提升单位面积坪效与空间利用率才是共享办公的优势方向。


  雷格斯与ATLAS寰图等这种商业业态模式更接近这种思路,它们的一个特点是其一,多选择核心商圈、CBD地区的甲级或超甲级写字楼,是提供高端的办公配套设施。寰图就主打五星级酒店式办公。除了基础办公空间以外,它还将咖啡厅、餐厅、酒吧、健身房等直营的配套商业引入写字楼。其二,软硬件配备一流,有私人以及共享办空间公,均配备先进的会议设施、视频会议设备和多样化的商务行政服务。在单个工位之外,会议室、共享活动场地、络等都是可以出租的服务等,形成了完备的可共享的办公服务体系。


  共享办公的客群不仅只有小微企业,还包括大的灵活办公部门,比如说,WeWork、雷格斯与寰图都在面向商务人士的"灵活办公中心"这一层深耕。比如阿里、滴滴、腾讯等巨头也已成为WeWork的会员。莱坊、雅诗兰黛、博雅公关等也进驻了ATLAS寰图。Facebook、IBM、星巴克、微软等国际品牌部分转向联合办公空间。共享办公可以帮助他们解决临时部门办公以及突发需求的会议室,提升原有办公面积的使用频率。


  在营收突破点上,ATLAS寰图凭借"办公+生活"的多元化场景,成为了影视、广告等拍摄活动以及产品发布会的场所,提升了节假日闲置空间的使用率。寰图还针对不同会员的需求设计了办公会籍,囊括专业行政办公服务及生活配套福利,会员可以在APP上线预订各种服务。


  这些模式其实可以看到进化的方向——将办公重资产进行灵活共享,通过多元化服务体系将资产与空间的使用率提升,提升单位面积的坪效与价值,破解盈利单一的难题。


  平衡开放与私密,向智能化办公与生活服务配套方向进化


  另外,需要看到中国企业和欧美企业在共享办公的选择上的差异性。根据权威的调查显示,美国人爱好社交,而中国中小企业偏爱有私密性的办公空间。在国外,共享办公的理念是资源、空间的共享互通,但在国内,需要考虑到在开放空间之外,保留一定的私密空间。


  在当前,雷格斯与ATLAS寰图这种商业业态模式更偏向这种考虑——将开放空间与私密性办公融为一体,既保留了更加符合国人办公习惯的隐私空间,又配套了系列共享设施,比如会议室、休闲区、文印区、咖啡茶水间等。


  正如有人说,近年来,让城市白领艳羡的莫过于某些知名时尚前卫的新总部大楼的落成体验,包括联通上下楼的滑梯、下午茶和简餐的吧台、艺术廊般的会议室等。


  而当前ATLAS寰图、WeWork、IWG集团旗下的雷格斯、Spaces等都已经在生活业态层面发力了。雷格斯开始在选址时选择较多的商业配套,注重办公室里的生活感,提供附加服务,比如与健身房合作,对雷格斯的客人会给予优惠,配备更多的茶水间等。在德事商务中心,每一个中心都配备了breakoutarea,在这里会员可以享用到24小时免费茶饮等。


  而在办公空间Spaces中,也带入更多的生活元素,比如有的房间可设成小型的健身房与儿童房,配备了手冲咖啡等。WeWork也在办公空间之外开设健身房项目Rise
by We等。


  在生活配套方面,ATLAS寰图则采用直营模式以确保输出的产品和服务的质量符合品牌的标准。寰图在办公空间内引入多元化的生活配套商业,打造的是一个高级酒店式的综合商业空间,满足工作者一天对生活的刚需。而多元化的办公一体化生活服务配套体系的构建又反过来推动了出租率(达到90%以上),并可实现盈利。


  共享办公未来或应该向CBD商业生态型业态转型


  而生活业态与办公空间的一体化之所以重要,是因为当前写字楼是人群最密集的地方,人们对生活的需求例如餐饮和运动,高频且重复,这是当前写字楼在产品和服务上的空白。另一方面,北上广深的写字楼的供应远大于了需求量,联合办公模式如果通过生活业态的布局解决写字楼去库存化的难题,可能会是破局的一大思路。


  从雷格斯、ATLAS寰图、德事商务中心等商业生态型共享办公来看,它们的共性是做高端服务型办公室,具备顶尖人性化设施与性价比高的会员式服务,强调灵活办公的舒适性与低成本运营优势。但差异化在于,雷格斯与德事、Spaces等还是专注于商务办公空间的运营,尽管雷格斯、Spaces也开始着手于健身房这种生活业态打造,但仅服务于办公人群,而且产品还不够多元化,在一体化的生活商业业态布局上欠缺,整体商业模式依然是定位在封闭式空间运营商这一层面。


  ATLAS寰图则在产品
多元化的基础上,也引入了全方位的生活娱乐配套设施进入写字楼,不仅供内部办公企业消费,也面向所有人开放。这事实上是一种全新CBD全生态模式:即跳脱出了办公空间运营商的运作逻辑,通过开放的咖啡馆、健身房、餐饮等生活空间为写字楼引流,做的是全CBD人的生意,即使你不办公,也是它的顾客。而过去的共享办公模式主要是服务于办公空间的内部群体,无论是内部流量与生活业态消费都有天花板,将外部消费群体排除在外了。


  某种程度上,这种模式为当前共享办公企业如何打破盈利困境提供了新的思路。其一,当前北上广深的写字楼的供应量在直线上升,市场面临的问题就是如何去化,帮助写字楼拓宽营收渠道,将空间做出溢价,做大商业业态,是关键问题。其二,当下许多共享办公企业主要是定位在办公空间运营商的这个层面上,这其实是局限了它的盈利空间。而将办公产品多元化扩展,以CBD为核心做所有人的生意,这就打破了单一的共享办公空间运营模式。这种模式带来的启示是,要打破租金收入的瓶颈,将办公空间变为可变收益,可以将业态向多元化生活产品扩展布局,从对内封闭向对外开放转型,从外部引流做大营收。


  通过务实的布局建立稳健的盈利模式之所以重要,因为未来的几年,行业可能快速的进入整合期,未建立合理经营模式与稳健盈利模式,没有真实满足中国中小微企业的办公需求的从业企业或将面临并购整合,"大鱼吃小鱼"马太效应或将彰显——低端的共享办空间将退出市场或成为可能。


  因此,在当前共享办公品牌普遍着重资本+联合办公等投资撮合等创业者服务模式之外,如何将增值服务落到实处覆盖的日常刚需性生活需求,在降低企业成本、提升企业办公效率与高端化的办公体验外,通过一站式、生活配套业态面向全CBD商业办公群体开放,形成更加多元化、规模化的稳健营收模式,可能是共享办公企业未来进化需要思考的重要方向。

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