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国内联合办公遭遇瓶颈:空置率大幅上升 租金低至五折

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发表于 2019-12-4 13:24 | 显示全部楼层 |阅读模式

  全球联合办公标杆企业WeWork原定本周上市,最近把上市时间推迟到10月或以后,原来估值470亿美元,现在估值降至200亿美元以下,债随之大跌。对于WeWork在中国的前景,不少人士表示质疑。而在国内,联合办公经营情况如何呢?一起看看记者的调查。  从成都联合办公的发展来看也印证了这一点。当联合空间链接起的企业和个人足够多的时候,它就进化出了一种新的生态——社群生态。



  记者来到深圳市的一家写字楼,看到WeWork正在装修,准备入驻。在WeWork深圳另外一个办公区,员工表示是七月份开张,现在预约可以有七折优惠。





  WeWork在中国市场的营收占到其总营收的5.5%,高于上年的3.4%,但是WeWork财务情况长期不乐观。





  2019年上半年收入约15亿美元,同比翻了一番;净亏损达9亿美元,与去年同期的7.2亿美元相比增长25%,亏损继续扩大。


  深圳市尚珑基金管理有限公创始合伙人沈俊红:从财务数据来看,整体的营收增长还是非常的可观的,就说明它在快速的扩张。但是在扩张的同时,边际收益并不能覆盖边际成本,所以就导致了整个亏损的敞口是越来越大的。亏损的原因可以归结于日益增长的租金的成本,以及为了获取更多的用户去做资金的补贴。


  国内其他联合办公经营现状如何呢?记者在深圳见到中介负责人王国成,他介绍说,目前深圳办公楼空置率普遍呈现上升趋势,联合办公通过不同方式降价吸引客户,给新的客户较长的免租期,相当于变相降价,部分区域出租价格最低出现五折。


  深圳爱布丁梦想科技有限总经理王国成:福田的话,其实像有些联合办公的话,(单人单工位)它的原始定价,比如说在四千五千甚至六千,现在有些折扣的话,就可能降到两千到三千左右,其实下降的幅度还是蛮大的。


  记者来到深圳一些办公楼现场,发现大片空置的区域。中介人员告诉记者,这片地方原来是联合办公企业租用的地方,但是现在已经不再租用。


  深圳某中介:(联合办公)整层有几十个单位,现在基本空了一大半出来,空置率有40%。


  中介人员表示,联合办公整体出租率从2017年到2019年连续三年呈现下滑趋势,联合办公整体运营不佳。


  深圳爱布丁梦想科技有限市场经理钟志毅:因为它们的定价都相对会比较高端,是处于市场的高端的服务,所以他们定价会高于市场大概30~50%。大概2017年的时候,整体的市场出租率是80%以上的,到目前为止的话,整体市场出租率可能下滑到70%左右。


  业内人士表示,近两年初创企业数量逐步减少,联合办公一哄而上供大于求,不少联合办公因为融不到资、盈利模式单一、入驻率低、服务专业度不足等原因经营困难,逐渐被市场淘汰。


  联合办公营收单一风险大用户体验不佳


  在国内,联合办公从2015年开始流行起来。目前,联合办公企业在运营过程中遇到什么困难,租用这些联合办公的客户体验感如何呢?


  端木杨是深圳一家联合办公企业的创始人,他告诉记者,他从2015年开始创业,办公分点曾经扩张到九个,现在只留下能盈利的三个,其他都已经关闭。关闭的项目都是和二房东签合同,周期较短,无法保持长期的运营。


  思微联合办公创始人端木杨表示,最开始我们的好几个项目都是本身就是跟二房东拿的。所以它本身其实就已经利润空间就很小了,临近租期到约或者是中途的时候,房东不愿意降价,或者是不愿意调整,其实这个账就算不过来。


  据业内人士分析,联合办公容易亏损的原因在于,投资人所投资的现金大部分用来装修,全行业租金普遍下滑,项目一落地便贬值,还产生了后期的负债,市场不确定因素多,后期运营至少需要六七年的时间才能收回成本。


  思微联合办公创始人端木杨谈到,如果这个物业不是你自有的话,你是靠租来,然后再靠大笔的装修,企图靠溢价,其实风险非常大,除非市场非常旺盛,然后你可以保持长久的高入住。不然的话其实风险是非常大的。


  联合办公面临的又一大难题是利润来源单一。如果租金收入受到影响,势必会重创营业收入。业内人士披露,物业租金、折旧、人员工资是联合办公的主要成本,其中物业租金占到50%-60%。


  深圳爱布丁梦想科技有限总经理王国成:经营当中的话,比如说投入装修成本,包括租赁成本,有一些他们本身租赁成本就会比较高的情况下,导致他们其实非常难达到盈亏平衡线。


  温莹莹是一名自媒体的创业团队合伙人,她告诉记者,刚开始创业前几年是租用联合办公的,但是随着团队人数的增加,当时租用的联合办公已经没办法容纳更多人,而且在租金方面,成本也不断增加,于是他们从联合办公转移到传统办公室。


  租户温莹莹透露,“在深圳租过了两个价格分别是1650元和1900元。然后在这边的话,我们整体20来个人,人均摊下来,它的工位大概在1000元左右,相对来说便宜了将近一半。”


  除了考虑成本因素,温莹莹也表示,联合办公的会议室是有限的,需要提前预约,如果预约不到,就不得不在办公区开会,这样会影响到会议的私密性,这也是团队想搬到传统办公室的原因。


  租户表示,平时的话因为大家一起共事,进行整体的开会也好,还有一些的一些比较私密的东西进行讲解也好,都会被其他影响到。


  联合办公创立之初,为了给初创企业带来良好办公环境,拎包入住成为联合办公流行起来的原因之一,但由于租金提高、场所规模的限制等原因,导致联合办公不再适合不同类型的客户。联合办公运营商表示,联合办公现在服务的群体逐渐以大客户为主。


  珠海市蜜蜂科技有限副总裁冷小天认为,目前来看的话,其实对于这种世界500强企业,包括一些相对体量比较大的知名,反而是占到了办公空间营收的大头。如果从工位租金的收入来看的话,应该是超过50%。


  从重资产转型轻资产联合办公探索业务新模式


  在经历4年之后,租工位依然是联合办公主要盈利手段。为了走出困境,联合办公向入驻企业提供各种服务,比如资源对接、融资路演等配套服务。


  记者来到深圳南山后海的一栋写字楼,发现这家的装修风格和传统办公室不太一样,具有强烈的个性色彩。负责这家前期设计的则是一家联合办公运营商,他跟记者介绍说,为企业提供定制化的办公空间,这种新模式有利于增加收入。


  珠海市蜜蜂科技有限副总裁冷小天谈到,“因为租金已经是由客户提供了,我们可以直接为客户提供这种定制化的设计打造和运营管理服务,这个都是直接的营收,所以它的这种营收会更可观,利润会更可观一点。”


  冷小天告诉记者,当初推出这种服务也是因为用户的要求而促使新的业务诞生。这种个性化的定制以面向大企业为主。联合办公运营商拥有自己的设计院,并且装修工期短。像这样的项目,他们只用了45天的时间便完成。


  珠海市蜜蜂科技有限副总裁冷小天表示,空间的体量足够大,比如说可能自身就有几百人甚至几千人的规模,他们其实是不需要去跟其他去共享一个办公空间,反而会有很多个性化的需求。


  联合办公运营商尝试从重资产走向轻资产,除了为客户整体装修,他们探索输出运营管理。端木杨表示,过去租场地装修,再租出去给新的租客这种模式风险过高,无法保证正常现金流。现在不再盲目地租用场地,而是和房地产商合作共同经营。


  思微联合办公创始人端木杨还指出,(房地产商)他们之前比较善于做的是把城中村的楼改成长租公寓,然后让它品质提升。对于办公这块可能他们就没有太多的经验,“所以找到我们,我们完全是可以发挥我们对办公空间运营的这段时间的积累。”


  随着办公楼空置率的提高,为了吸引新客户,房地产开发商在对外出租场地上进行简单装修甚至是精装修,聘请专业人士来做运营管理,而联合办公运营商则可以弥补开发商这方面的不足,两者合作相得益彰。


  深圳爱布丁梦想科技有限总经理王国成总结道,联合办公跟开发商可能很大的可能性会往一条路去走,是在于说联合办公输出品牌管理输出运营,去降低开发商的这种控制的风险,从而达到双赢的这种态势。

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